MOŻNA ODZYSKAĆ PIT OD SPRZEDAŻY MIESZKANIA

MOŻNA ODZYSKAĆ PIT OD SPRZEDAŻY MIESZKANIA

  • 19 lipca 2022

Ulga mieszkaniowa funkcjonuje w polskim porządku prawnym od wielu lat. Na przestrzeni tych lat skorzystała z niej bardzo duża ilość podatników PIT. W powszechnym rozumieniu uznawana jest za możliwość sprzedaży mieszkania bez PIT w przypadku przeznaczenia uzyskanej ceny sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowego mieszkania. Tymczasem jak pokazała praktyka stosowania tej ulgi, stanowiła ona bardzo często pułapkę zastawioną na podatników PIT, w przypadku przeznaczenia uzyskanej ceny sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania. Od 2022 r. osoby, które wpadły w tę pułapkę i zapłaciły PIT bez uwzględnienia ulgi mieszkaniowej, mogą odzyskać zapłacony PIT od urzędu skarbowego.

PIT od sprzedaży mieszkania

Zasadniczo sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli została dokonana w ramach zarządzania majątkiem prywatnym (a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) oraz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT). W takim przypadku PIT wynosi 19% dochodu uzyskanego z takiej sprzedaży (zob. art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). Przy czym dochód ustala się jako różnicę przychodu oraz kosztów uzyskania przychodu. Do przychodu zalicza się zazwyczaj wysokość ceny sprzedaży mieszkania (zob. art. 19 ust. 1 ustawy o PIT). Z kolei do kosztów uzyskania przychodów zalicza się zazwyczaj cenę zakupu sprzedawanego mieszkania (zob. art. 22 ust. 6c ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa w teorii

Wyjątkowo sprzedaż mieszkania może nie podlegać opodatkowaniu PIT, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany z tej sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (zob. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Przy czym przepisy ustawy o PIT określają zamknięty katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe, do których zalicza się m.in.:

1) wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

3) spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania, na cele określone w punktach 1) i 2) powyżej (zob. art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa w praktyce

Pomimo wyraźnej treści przywołanego powyżej przepisu ustawy o PIT, zgodnie z którym za wydatek na własne cele mieszkaniowe uznaje się spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przez podatnika PIT przed dniem sprzedaży mieszkania na zakup mieszkania, to organy podatkowe oraz sądy administracyjne zasadniczo nie pozwalały na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w przypadku przeznaczenia uzyskanej ceny sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania. Wskazywały bowiem, że prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej przysługuje tylko wówczas, gdy podatnik PIT przeznaczył uzyskaną cenę sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innego mieszkania niż sprzedawane. Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja podatkowa Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28.03.2022 w sprawie 0112-KDIL2-1.4011.1210.2021.2.TR oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 01.09.2021 w sprawie II FSK 598/21.

Zwrot PIT od sprzedaży mieszkania

Od 2022 r. praktyka stosowania ulgi mieszkaniowej uległa istotnej zmianie. Po pierwsze, wynika to z nowelizacji przepisów ustawy o PIT, w których wyraźnie wskazano, że podatnik PIT może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w przypadku przeznaczenia uzyskanej ceny sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania (zob. art. 21 ust. 30a ustawy o PIT). Po drugie, wynika to z interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 01.04.2022 w sprawie DD2.8202.5.2020, w której wyjaśniono, że przywołana powyżej nowelizacja przepisów ustawy o PIT ma jedynie charakter doprecyzowujący, a w stanie prawnym obowiązującym przed 2022 r. wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania mieści się w zakresie wydatków na cele mieszkaniowe. W konsekwencji powyższego, urzędy skarbowe zmieniły swoje dotychczasowe stanowisko w przedmiotowej sprawie i stały się bardziej przyjazne podatnikom PIT. Natomiast podatnicy PIT uzyskali ostateczne potwierdzenie korzystnego dla nich stanowiska oraz możliwość ubiegania się o zwrot PIT zapłaconego od sprzedaży mieszkania w związku z przeznaczeniem ceny sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania.

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa, która z założenia miała ulżyć podatnikom PIT sprzedającym mieszkanie, nie do końca realizowała zamierzone cele. Z dotychczasowej praktyki stosowania tej ulgi wynikało bowiem, że podatnicy PIT kupujący sprzedawane mieszkanie za gotówkę są w lepszej i uprzywilejowanej sytuacji w stosunku do podatników PIT posiadających kredyt hipoteczny na zakup sprzedawanego mieszkania. Ci pierwsi mogli skorzystać ze zwolnienia od PIT w stosunku do całej ceny sprzedaży mieszkania, zaś Ci drudzy tylko w części nieprzeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania. Przywołana powyżej nowelizacja przepisów ustawy o PIT oraz interpretacja ogólna Ministra Finansów wyrównuje szanse podatników PIT na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zwiększa bezpieczeństwo prawne, a przede wszystkim umożliwia wystąpienie z wnioskiem do urzędu skarbowego o zwrot PIT zapłaconego od sprzedaży mieszkania w związku z przeznaczeniem ceny sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania. Tym samym każdy podatnik PIT, który w okresie ostatnich kilku lat znalazł się w takiej sytuacji, może skutecznie domagać się od urzędu skarbowego zwrotu nadpłaty PIT.

Krzysztof Puzyr
radca prawny / doradca podatkowy